Immobilien Holding gründen – So bauen Sie Ihr Immobilienvermögen smart auf
Immobilien und Holdingstrukturen passen sehr gut zusammen, wenn man weiß, wie. Viele Immobilieninvestoren kaufen ihre ersten Objekte zunächst privat und stellen erst später fest, dass sie bei einer anderen Struktur deutlich mehr Steuern gespart hätten. Die gute Nachricht: In vielen Fällen lässt sich die Situation noch korrigieren.
In diesem Artikel zeige ich Ihnen, warum eine Immobilien-Holding für viele Investoren Sinn macht, wie eine typische Struktur aussieht und wo die Grenzen sind.
Warum Immobilien über eine Holding halten?
Gewerbesteuerliche Trennung
Eine GmbH, die ausschließlich Immobilien hält und verwaltet (keine gewerbliche Tätigkeit), kann unter bestimmten Voraussetzungen von der Gewerbesteuer befreit sein (sogenannte erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG). Das ist eine erhebliche Steuerersparnis, die Privatinvestoren nicht nutzen können.
Steuerfreier Verkauf über die Holding
Wenn eine Holding ihre Anteile an einer Immobilien-GmbH verkauft, greift das 95 %-Privileg: Der Gewinn ist fast vollständig körperschaftsteuerfrei. Das eröffnet interessante Möglichkeiten beim strukturierten Verkauf von Immobilienportfolios.
Trennung von Risiken
Immobilienentwickler, die ich kenne, legen für jedes Bauprojekt eine eigene GmbH an – als Projektgesellschaft unter einer Holding. Wenn ein Projekt schiefläuft, bleibt das Risiko auf diese eine Gesellschaft beschränkt. Das übrige Portfolio bleibt unangetastet.
Typische Struktur einer Immobilien-Holding
Eine bewährte Struktur sieht so aus: An der Spitze steht die Holding-GmbH oder die Holding-UG, die 100 % der Anteile an einer oder mehreren Immobiliengesellschaften hält. Jede Immobilien-GmbH hält entweder ein einzelnes Objekt oder ein Portfolio ähnlicher Liegenschaften.
Alternativ gibt es das Modell der Trennung von Besitz und Betrieb: Eine GmbH hält die Immobilie (Besitzgesellschaft), eine andere verwaltet und vermietet sie (Betriebsgesellschaft). Dieses sogenannte Betriebsaufspaltungsmodell hat steuerliche Vorteile, erfordert aber sorgfältige Planung.
Was ist mit der Grunderwerbsteuer?
Das ist der größte Wermutstropfen beim Kauf von Immobilien über eine GmbH: Grunderwerbsteuer fällt grundsätzlich an – je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Das ist kein Unterschied zur privaten Immobilie.
Es gibt jedoch Gestaltungen (sogenannte Share Deals), bei denen beim Kauf von GmbH-Anteilen statt der Immobilie direkt unter bestimmten Bedingungen keine oder reduzierte Grunderwerbsteuer anfällt. Diese Gestaltungen wurden in den letzten Jahren durch Gesetzesänderungen stark eingeschränkt und bedürfen einer sorgfältigen steuerlichen Prüfung im Einzelfall.
| Grunderwerbsteuer | Privater Kauf | Kauf über GmbH |
|---|---|---|
| Steuersatz je nach Bundesland | 3,5–6,5 % | 3,5–6,5 % |
| Share Deal möglich | Nein | Unter Voraussetzungen möglich |
| Steuerliche Prüfung erforderlich | — | Ja — Gesetzesänderungen beachten |
Wann lohnt sich eine Immobilien-Holding?
Eine einfache Faustregel: Je mehr Immobilien Sie besitzen oder planen zu erwerben, und je größer das Volumen, desto stärker lohnt sich die Struktur. Für eine einzelne selbstgenutzte Wohnung brauchen Sie keine Holding. Für ein Portfolio ab drei Einheiten oder bei Bauprojekten ist sie ernsthaft zu prüfen.
Entscheidend ist auch die Frage der Vermögensweitergabe: Wenn Sie Ihre Immobilien an Kinder oder Partner übertragen wollen, bietet eine GmbH-Struktur deutlich mehr Flexibilität als direktes Eigentum.
Schnellstart mit Vorratsgesellschaft
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Wichtiger Hinweis
Immobilien- und steuerrechtliche Fragen sind komplex. Dieser Artikel gibt Ihnen eine erste Orientierung; ersetzt aber keine individuelle Beratung durch einen auf Immobilienrecht und -steuerrecht spezialisierten Steuerberater oder Rechtsanwalt. Bitte holen Sie sich professionelle Hilfe, bevor Sie größere Strukturentscheidungen treffen.
Fazit
Eine Immobilien-Holding ist kein Wundermittel, aber ein wirksames Instrument für strategisch denkende Investoren. Wer mehrere Objekte besitzt, Projekte entwickelt oder sein Immobilienvermögen an die nächste Generation weitergeben möchte, kommt an der Frage der richtigen Struktur kaum vorbei.
Häufig gestellte Fragen
Eine GmbH, die ausschließlich Immobilien hält und verwaltet, kann unter bestimmten Voraussetzungen von der Gewerbesteuer befreit sein – durch die sogenannte erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung nach § 9 Nr. 1 GewStG. Privatinvestoren können diesen Vorteil nicht nutzen. Zusätzlich greift beim Verkauf von Anteilen an einer Immobilien-GmbH über die Holding das 95-%-Privileg, sodass der Veräußerungsgewinn nahezu körperschaftsteuerfrei ist.
An der Spitze steht eine Holding-GmbH oder Holding-UG, die 100 % der Anteile an einer oder mehreren Immobiliengesellschaften hält. Jede Immobilien-GmbH hält dabei entweder ein einzelnes Objekt oder ein Portfolio ähnlicher Liegenschaften. Eine weitere Variante ist das Betriebsaufspaltungsmodell, bei dem eine GmbH die Immobilie besitzt und eine zweite sie verwaltet und vermietet.
Ja, Grunderwerbsteuer fällt grundsätzlich auch beim Kauf über eine GmbH an – je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 % des Kaufpreises. Es gibt zwar Gestaltungen über sogenannte Share Deals, bei denen unter bestimmten Bedingungen keine oder reduzierte Grunderwerbsteuer anfällt, diese wurden jedoch durch Gesetzesänderungen stark eingeschränkt und erfordern eine sorgfältige steuerliche Einzelfallprüfung.
Als Faustregel gilt: Ab einem Portfolio von mindestens drei Immobilieneinheiten oder bei Bauprojekten ist eine Holdingstruktur ernsthaft zu prüfen. Für eine einzelne selbstgenutzte Wohnung ist sie hingegen nicht notwendig. Besonders relevant wird die Struktur, wenn Immobilien an Kinder oder Partner weitergegeben werden sollen, da eine GmbH-Struktur dabei deutlich mehr Flexibilität bietet als direktes Eigentum.
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